BĐS mùa covid: Đất nền, nhà phố “hẻo” khách, chung cư vẫn tự tin hét giá...

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc bất động sản nhận định, thị trường biến động tích cực hơn trong quý 2 với sự khôi phục lượng chào bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi vàng và chứng khoán đều biến động mạnh thì bất động sản có xu hướng ổn định hơn. Khi dịch bệnh bùng phát trở lại từ cuối tháng 7/2020, nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong tháng 7 sụt giảm 7% so với tháng 6. Tuy nhiên, các doanh nghiệp, nhà đầu tư không còn quá choáng ngợp như lần đầu tiên mà sẵn sàng triển khai các kế hoạch ứng phó. Thị trường chứng kiến những biến động trái chiều tại từng loại hình, phân khúc.

Giá căn hộ vẫn tăng bất chấp dịch bệnh

Bất chấp dịch bệnh, giá căn hộ chung cư vẫn giữ xu hướng tăng. Ngược với kỳ vọng của nhiều người mua khi dịch bệnh một lần nữa bùng phát, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, phân khúc căn hộ khó giảm giá, nhất là ở TP.HCM, giá chỉ có thể đi ngang.

Thực tế từ sau khi kết thúc giãn cách xã hội lần thứ nhất, một số dự án tại Hà Nội đã mở bán các đợt kế tiếp với giá tăng khoảng 5% so với đợt mở bán trước và chủ yếu tăng ở phân khúc trung cấp. Thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự tăng giá ở những dự án mới mở bán so với các dự án trước đó. 

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM khá ổn định với mức tăng chỉ khoảng 1%. Giá bán chung cư bình dân trung bình ở Hà Nội là 24,8 triệu/m2, còn ở TP.HCM là 31,8 triệu/m2.

Về nguồn cung, nguồn cung căn hộ quý 2 sụt giảm so với quý 1 và cùng kỳ năm 2019 nhưng nhu cầu mua vẫn tăng, đặc biệt là nhu cầu mua để ở thực. Dòng căn hộ bình dân vẫn được quan tâm nhiều với số lượt tìm kiếm trong quý 2 tăng lần lượt 25% và 33% so với quý 1 ở Hà Nội và TP.HCM.

Biến động giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 2

Đáng chú ý nhất trên thị trường căn hộ trong giai đoạn dịch bệnh là sự gia tăng mạnh nhu cầu mua căn hộ mini. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ mini trong quý 2/2020 đã tăng 200% so với quý 1. Lý giải cho con số này là do nhu cầu ra ở riêng của gia đình trẻ và người trẻ ngày càng tăng lên. Số liệu của Tổng cục thống kê cho thấy, tỷ lệ hộ gia đình 1 người tính đến năm 2019 đã tăng 51% so với năm 2009.

Giá căn hộ chung cư vẫn tăng nhẹ, ngược với kỳ vọng của nhiều người mua nhà. Ảnh minh họa

Đất nền lặng sóng

Nếu như qua nửa đầu năm 2019, thị trường đất nền đã chứng kiến nhiều đợt sóng đất nền như tại Đông Anh (Hà Nội), Đà Nẵng khiến giá đất “nhảy múa” liên tục thì sang năm 2020, phân khúc này chỉ còn là nốt trầm, hòa chung nhịp với toàn thị trường. Cảnh hàng đoàn xe ô tô nối đuôi nhau đến xem đất, cảnh tranh mua tranh bán đã không còn. 

Ở phía Bắc, những lô đất nền có vị trí đẹp, giá vừa phải từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn được quan tâm nhiều và có giao dịch.

Khu vực phía Nam dù có sôi động hơn phía Bắc nhưng giao dịch vẫn ảm đạm, đặc biệt là khu vực phía Đông vì mặt bằng giá cao. Tuy vậy, một số khu vực vùng ven vẫn xuất hiện các cơn sóng nhỏ, bước sóng ngắn và nhanh tan. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đất nền, đất thổ cư tại Đức Hòa (Long An) có giá từ 6-12 triệu/m2 rất được quan tâm. Hay tại khu vực Cần Giờ (TP.HCM), giá đất tại một số xã như Cần Thạnh, Bình Khánh, An Thới Đông… tăng 5-7% so với đầu năm.

Tuy nhiên, xu hướng giá tăng này xuất phát chủ yếu từ việc các chủ đất tự tăng giá rao bán, không phải từ nhu cầu mua cao.

Một câu chuyện không mới, đã được cảnh báo rất nhiều nhưng vẫn tiếp diễn trong năm 2020 là sự xuất hiện của các dự án ma. Một số công ty tự vẽ dự án rồi dụ người mua ký hợp đồng góp vốn. Khi người mua đã đóng 90-95% giá trị lô đất thì lãnh đạo các công ty này ôm tiền bỏ trốn. Thời gian qua, Công an TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… đã bắt giam nhiều giám đốc doanh nghiệp bất động sản có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Phải chăng khi thị trường khó khăn hơn, người mua càng phải cảnh giác để không bị mắc bẫy?

Nhà riêng, nhà phố loay hoay tìm khách

Nhà riêng, nhà mặt phố cũng là loại hình bất động sản phải chịu tác động từ dịch bệnh. Nhu cầu bán không sụt giảm, tuy nhiên do nguồn cầu không có nhiều, đặc biệt là khi người dân thắt chặt chi tiêu nên việc tìm khách mua càng khó khăn. 

Về giá bán, theo báo cáo quý 2 của Batdongsan.com.vn, việc tăng giảm giá không đồng nhất tại các khu vực. Với nhà mặt phố Hà Nội, giá bán tăng tại hầu hết các quận, tiêu biểu như quận Cầu Giấy (tăng 3% so với quý 1), quận Hai Bà Trưng, Hà Đông (tăng 2%). Còn tại TP.HCM, giá bán nhà mặt phố tại một số nơi tăng như quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh (tăng 2%), nhưng giảm nhẹ tại quận Tân Phú và quận 1.

Hay với nhà riêng, giá bán tại Hà Nội hoặc giảm nhẹ hoặc không thay đổi thì tại TP.HCM, giá tăng nhẹ tại các quận nằm ngoài trung tâm như Thủ Đức, Bình Thạnh, Gò Vấp và giảm tương đối tại khu vực trung tâm quận 1, quận 2, quận 3.  

Loại hình nhà riêng, nhà phố có biến động mạnh nhất ở phân khúc cho thuê. Kinh doanh khó khăn, người dân hạn chế bung tiền khiến hàng loạt cửa hàng phải đóng cửa, trả mặt bằng. Nhiều khu phố kinh doanh sầm uất trước đây rơi vào cảnh im lìm. Nhiều chi nhánh của các "ông lớn" trong lĩnh vực bán lẻ phải đóng cửa khiến tỷ lệ lấp đầy các bất động sản bán lẻ sụt giảm, đặc biệt là các khu phố dành cho người nước ngoài. Do đó, các chủ nhà riêng/nhà phố cho thuê phải giảm giá thuê để giữ chân khách thuê. Theo Bộ Xây dựng, ở Hà Nội giá chào thuê nhà phố, nhà riêng giảm từ 2-7% trong khi tại TP.HCM con số này là từ 5-16%. 

Dịch bệnh khiến nhiều khu "đất vàng" giảm giá thuê nhưng vẫn gian nan tìm khách

Bất động sản nghỉ dưỡng "oằn mình" trước đợt dịch thứ 2

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc đầu tiên và phải chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch Covid-19. Chính sách đóng cửa biên giới và hạn chế các chuyến bay khiến lượng khách du lịch sụt giảm, công suất buồng phòng sụt giảm chưa từng có, hàng loạt khách sạn phải đóng cửa, thậm chí sang nhượng.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho biết, do chính sách phong tỏa nên bất động sản nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2020 hoạt động kém nhất từ trước đến nay. Trong quý 2, công suất phòng thấp kéo theo giá phòng trung bình giảm thêm 21% so với quý 1. Ảnh hượng nặng nề nhất là các khách sạn cao cấp do nguồn khách chủ yếu đến từ nước ngoài.

Từ khoảng tháng 6, khi dịch bệnh im ắng hơn, lượng khách du lịch nội địa tăng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tưởng chừng như đã bước vào giai đoạn phục hồi đúng mùa cao điểm du lịch. Tuy nhiên, chỉ đến cuối tháng 7, dịch bệnh bùng phát trở lại tại Đà Nẵng tiếp tục giáng đòn lên thị trường này. 

Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng phi mã

Dù đại dịch Covid-19 gây ra những khó khăn cho các doanh nghiệp nhưng bất động sản công nghiệp vẫn thu hút khách thuê với lượng tìm kiếm bất động sản công nghiệp trong quý 2 tăng 32% so với mức trung bình. Khan hiếm nguồn cung cũng là nguyên nhân để các chủ đầu tư tự tin tăng giá bất chấp dịch bệnh.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, xu hướng tăng giá là điểm đáng chú ý. Tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam vào khoảng 25.045ha, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt từ 84-90%. 

Dẫn đầu khu vực phía Nam về tốc độ tăng giá là TP.HCM với mức giá thuê đất khu công nghiệp đạt gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Đây cũng là địa phương có tỷ lệ lấp đầy tốt nhất và cũng là khu vực có nguồn cung đất công nghiệp thấp nhất phía Nam. Đứng thứ hai về giá chào thuê là Long An với mức 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Bình Dương và Đồng Nai có giá thuê khá ổn định, ở mức 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê.  

Ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, giá đất khu công nghiệp đang tăng quá cao. Giá thuê hiện có nơi đã chạm mốc 150-200 USD/m2 trong khi mức giá cao nhất trước đây chỉ khoảng 100 USD. Theo ông Hoàng, giá thuê tăng nhanh không hoàn toàn là điều tích cực. Nếu nửa cuối năm giá vẫn tăng thì sẽ giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. 

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng của thị trường trong năm 2020 khi Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại và làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, dòng vốn FDI vào bất động sản gia tăng. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp có nhiều chính sách hỗ trợ như miễn, giảm, ưu đãi thuế của Nhà nước với các nhà đầu tư.

Với những diễn biến hiện tại của dịch bệnh cũng như các loại hình bất động sản, liệu khi chuẩn bị bước sang tháng ngâu, tương lai của thị trường sẽ ra sao?

Nguồn: Phùng Dung